各乡镇人民政府、街道办事处，县人民政府各部门，有关单位：
为进一步规范我县住宅小区物业管理服务水平，改善居民生活环境，根据《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》（中发〔2017〕13号）、国务院和河南省政府《物业管理条例》等相关规定，结合我县实际，提出本意见：
一、指导思想
认真贯彻落实党的十九大精神，不断满足人民群众对美好生活的向往，以推进小区自治管理民主化为主线，以推进小区物业准入规范化为抓手，以推进小区物业服务标准化为重点，以推进小区社会治理现代化为目标，切实转变政府职能，创新管理制度，规范市场行为，增强业主参与意识，努力构建管理规范、竞争有序、服务优质、监管到位的物业管理服务体系，着力打造一批干净整洁、安全有序、和谐稳定、美丽宜居的新型住宅小区。
二、工作目标
（一）住宅小区居民自治水平明显提高。加快组建业主大会和业主委员会，选取试点，逐步推进，力争2018年年底全县符合组建条件的住宅小区组建启动率达到50%以上，2019年年底组建率达到80%以上，2020年年底达到业主大会和业主委员会全覆盖，做到应建尽建，并切实发挥作用。
（二）住宅小区物业服务市场明显规范。2018年年底，全县新建住宅小区前期物业管理招投标率达到100%，建立落实物业服务合同备案、承接查验、履约保证金制度，健全完善物业服务企业信用管理体系，培育发展2家管理面积在20万平方米以上、专业管理人员占总从业人员10%以上、项目管理规范、服务优质的龙头物业服务企业。
（三）住宅小区物业服务标准明显提升。制定物业服务等级标准，推进服务便民事项公开，完善维护物业管理综合监管平台，实行物业服务星级评定管理，2018年年底住宅小区服务满意度达到50%以上，并逐年提高。争创省级优秀物业管理住宅小区1个，市级优秀物业管理住宅小区2个。
三、基本原则
（一）坚持业主自治、专业服务和依法监管相结合的原则。在逐步建立和完善专业化、社会化和市场化物业管理机制的同时，不断加强政府监管力度，促进物业服务行业健康发展。
（二）坚持条块结合、属地管理的原则。建立“县级监督指导、乡镇（街道）组织、村（居）委会落实”的物业管理新体制，积极推进物业管理权力下放、重心下移，切实解决物业管理中存在的各类矛盾和问题。
（三）坚持市场化主导、政府分类管理的原则。区分新建住宅小区和老旧小区的不同特点，采取差异化管理措施，不断加强物业管理工作。新建小区管理通过公开招标，选聘物业服务企业实施管理。鼓励优秀物业服务企业参与接管无物业服务的老旧小区，促进服务市场化，提高物业管理水平。
四、工作任务
（一）组建业主大会和业主委员会
1.深入排查摸底。各乡镇（街道）按照“属地管理”原则，按照“在一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上或物业管理区域内业主已入住户数的比例达到30%以上”应当召开首次业主大会的要求，于2018年10月20日前，深入排查辖区内符合成立业主大会和业主委员会条件的住宅小区底数，11月15日前完成排查并建立台账，12月31日前，按照“试点先行、梯次推进”的原则，制定组建方案、启动组建工作。
2.明确组建流程。一是县房管局负责按照《河南省物业管理条例》和《河南省业主大会和业主委员会指导规则》规定，指导各乡镇（街道）做好辖区内住宅小区业主大会和业主委员会组建工作。二是对于符合成立条件的住宅小区，各乡镇（街道）要督促建设单位或引导10名以上业主公开联名提出组建申请，各乡镇（街道）在收到书面申请后30日内，成立首次业主大会筹备组。筹备组成立之日起60日内要组织召开首次业主大会。新建小区业主大会的筹备费用由建设单位承担；单位小区由所在单位承担；老旧小区及保障性住房小区纳入县级财政预算解决。三是业主大会和业主委员会筹备组负责起草管理规约、议事规则等文件，制定选举办法，提名推荐业主代表和业主委员会候选人，组织召开首次业主大会，按照规定选举办法和程序，表决通过相关文件，依法选举产生业主委员会委员，并在一定范围内进行公示，各乡镇（街道）要给予指导和协助，并全程监督。
（二）规范业主委员会成立后的社区物业管理
小区业主委员会选举成立后，由相关乡镇（街道）监督业主大会、业主委员会依法履行职责。
1.建立完善工作机制。业主大会负责完善小区管理各项规章制度，新成立的业主委员会要注重统筹协调，实行分工负责制，建立主任抓全面、副主任抓具体、委员抓点线的工作机制，确保事事有人管、有人抓，做到想业主所想，为业主办事，促进小区和谐健康发展。
2.强化物业合同履约监督。业主委员会要经常了解业主或物业使用人的意见和建议，根据相关规定，监督物业服务企业履约情况，检查物业服务是否符合约定的服务标准，审核物业服务企业物业服务费用使用情况。
3.扎实做好对业主的服务和监督。督促业主或物业使用人遵守管理规约（公约）、业主大会议事规则和有关规章制度，执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，按时足额交纳物业服务费用，积极引导业主自觉履行相应义务，参与小区管理。同时，做好物业服务企业选聘和解聘工作，筹集和使用好专项维修资金。
4.积极协调处理小区内各类矛盾纠纷。业主委员会要牵头成立矛盾纠纷调解协商组织，明确专职调解员，当小区出现矛盾纠纷时，及时与相关方面进行沟通协调，必要时可联系村（居）民委员会、乡镇（街道）以及县房管等职能部门共同参与协商调解，积极有效调处业主邻里、业主与开发建设单位、业主与物业服务企业之间的矛盾。
（三）强化物业市场监管
1.严格物业服务企业信用管理制度。县房管局要建立物业服务信用收集、汇总、评价、发布制度，对物业服务企业实行动态考核，加大事中事后的监管和考核力度，奖优罚劣并记入企业诚信档案，设立“黑红名单”，定期向社会公布；对表现较好的企业记入诚信档案并给予表彰；对服务不优、投诉较多且不及时整改的物业服务企业，不良记录记入企业诚信档案；造成严重后果的，除在新闻媒体上予以曝光外，可联合其他相关行政主管部门，在一定期限内取消或永久取消其在我县物业管理市场的投标资格。
2.严格前期物业管理招投标制度。认真落实《河南省住房和城乡建设厅关于印发<河南省前期物业管理招标投标管理暂行办法>的通知》（豫建〔2018〕26号）精神，积极引入市场竞争机制，2018年1月以后，所有新建商品房项目必须实行前期物业招投标，促进物业管理公开、公平、公正。鼓励外地优秀物业服务企业进入我县物业市场，加快培育一批基础好、发展潜力大的优秀物业服务企业，提高行业整体水平。对于开发建设单位未通过招投标方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，县房管局在其开发建设单位办理商品房预售许可或者现房销售备案前，要求其通过招投标方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，提供前期物业服务。物业服务企业未通过公开招投标方式私自承接物业服务项目的，不良记录记入企业诚信档案。
3.严格物业承接查验制度。新建项目在物业交付使用前30日内，开发建设单位与物业服务企业应当依法依规办理物业承接查验手续，签订物业承接查验协议，并持有关资料到县房管局办理物业承接查验备案。开发建设单位不得凭借任何理由，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。开发建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。物业服务企业擅自承接未经查验的物业或不按规定进行物业承接查验备案的，记入企业诚信档案。
4.加强停车位分配和管理。县住建局应当将规划用于停放机动车辆的车位、车库在建设工程规划许可证的附图或规划指标中予以注明，同时明确物业管理区域内车位、车库的配置比例。建设单位应当将物业管理区域车位、车库的配置比例在小区显著位置进行公示；应将规划车位、车库的处置方式向物业买受人明示，并在商品房买卖合同中予以约定。采用出售、出租方式处置规划车位、车库的，应当向物业买受人明示，并在商品房预售合同中约定出售价格或出租方式、出租价格、出租期限等内容。开发建设单位不得将物业管理区域内规划的车库、车位出售给本区域以外的其他人。业主要求承租尚未处置且空置的规划车库、车位的，开发建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后，还有多余规划车位、车库的，建设单位可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过6个月。利用物业管理区域内公共道路、场地和绿地划定车位停放车辆的，物业服务企业应当就车位分配方式、服务费、收益分配方式等内容，在业主大会成立前征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占小区总人数过半数的业主同意，业主大会成立后由业主大会决定，所得收益应当主要用于补充专项维修资金或小区内公共设施维护。
5.推进住宅专项维修资金管理规范化。县房管局要按照《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》的有关规定，坚持“专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，认真落实维修资金征收使用制度，完善房屋维修保障体系。在办理房屋合同备案及产权登记时，未按规定交存首期房屋维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。业主应当按照国家和省有关规定，将首期专项维修资金存入物业管理行政主管部门设立的专项维修资金专户。不动产登记机构在进行不动产权登记时，应当检验专项维修资金缴存情况。县房管、审计等部门要根据有关规定，规范资金缴存、账户设置、使用管理和应急维修等程序，加强对物业专项维修资金归集和使用的监管。业主应当在办理房屋入住手续或者不动产登记前，将首期专项维修资金存入专用账户。未出售部分，由开发建设单位先行足额垫缴专项维修资金，待房屋售出时，由开发建设单位足额扣回。
五、物业管理模式
（一）新建住宅小区。新建住宅小区要全面实行物业管理，要严格落实住宅小区综合验收制度和物业承接查验制度。在业主委员会成立之前，新建住宅小区要实行前期物业管理，开发建设单位在办理房屋预售许可证时，要提交前期物业管理方案，并按规定选聘物业服务企业进行前期物业管理。业主委员会成立后，要根据各个区域房屋建设、设施配套、居民需求、业主意愿及服务约定等情况，及时确定物业服务等级，选聘物业服务企业，与物业服务企业签订物业管理服务合同，监督、协助物业服务企业搞好物业管理。开发建设单位、前期物业服务企业、业主委员会要做好物业管理的交接转换和承接查验工作，确保新建小区物业管理服务的正常衔接和平稳过渡。
（二）老旧住宅小区。老旧住宅小区的管理主要采取聘请物业服务企业或产权人自行管理等模式。条件成熟的老旧住宅小区要在各乡镇（街道）的组织和县房管局的指导下，及时召开业主大会，确定物业服务企业，签订物业服务合同。不具备条件的老旧住宅小区，可在各乡镇（街道）的组织下，根据业主意愿，选择产权人自行管理的模式，落实以保洁、绿化、秩序维护为主要内容的基础性服务。
（三）物业服务与收费。物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。物业服务企业不得向业主收取服务合同以外的任何未予标明的费用。物业服务收费应当保持相对稳定。确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并经业主大会同意；没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
六、明确职责分工
（一）各乡镇（街道）：负责组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会，选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，调解或处理物业管理中的投诉或纠纷，协调和监督老旧小区物业管理，协调物业管理与社区建设之间的关系。
（二）县房管局：负责全县物业管理活动的监督管理工作。对物业服务质量进行监督管理，对物业服务企业及其从业人员、业主委员会成员进行业务指导培训和监督管理，对物业招投标活动进行监督管理，对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督，对专项维修资金缴存、使用情况进行监督管理；处理物业管理中的投诉，建立健全物业管理电子信息平台。
（三）县住建局：负责建设工程竣工验收备案，监督建设单位履行建筑工程质量保修责任，监督检查房屋装饰装修活动；负责物业管理用房、老旧小区加装电梯等规划。负责违法建筑的认定。
（四）县城管执法局：负责依法查处小区内违反规划的建设，擅自改变、侵占规划的道路、绿化、活动场所及私搭乱建等违法行为。
（五）县工商局：负责监督检查物业服务企业的无照经营活动。
（六）县物价检查与反垄断局：负责监督物业服务企业及时进行价格公示，查处物业服务企业违规收费活动。
（七）县公安局：负责加强全县物业管理区域内的治安、监控的检查管理工作。
（八）县财政局：负责对房屋专项维修资金的使用和管理情况进行监督检查。
（九）县审计局：负责对房屋专项维修资金、老旧小区综合整治和各种政策性补贴资金的使用和管理情况的监督检查。
（十）县质监局：负责电梯、锅炉等特种设备安全和计量监管，督促落实各类特种设备安全运营的基本要求和管理安全责任，督促做好特种设备注册、维护保养、年检、从业人员持证上岗等工作。
（十一）县环保局：负责查处小区内的噪声、油烟、废气排放等污染环境行为。
（十二）县信访局：负责向物业管理涉及部门移交物业纠纷、投诉的信访案件。
（十三）县爱卫办：负责对各住宅小区贯彻执行国家爱国卫生工作的方针、政策和法规的监督检查。
（十四）县疾控中心：负责对住宅小区饮用水日常卫生监督及对小区自备井的水质进行化验、检测、监督管理。
（十五）县人防办：负责对住宅小区人防工程建设、管理、维护的监督检查。
（十六）县消防大队：负责定期对小区内消防设施和消防通道等进行检查和指导，及时查处破坏消防设施、占用消防通道和私拉乱扯充电线、在楼道内为电动车充电等违法行为。
（十七）专业经营单位（供水、供电、供气、供热、网络通讯、广播电视等）：负责依照合同约定，向终端用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备维修、养护的责任。
七、保障措施
（一）加强领导，健全机构。为加强对全县物业管理工作的领导，县政府成立叶县物业管理工作领导小组（见附件），并建立联席会议制度，根据需要不定期召开联席会议，协调解决物业管理工作中存在的各种问题。县房管局和各乡镇（街道）承担物业管理的主体责任，要成立专门机构，制定实施方案，确保物业常态化管理工作落到实处。领导小组各成员单位要把物业管理工作摆上重要议事日程，研究政策，制定措施，扎实推进。
（二）强化宣传，营造氛围。各乡镇（街道）和有关部门要积极开展以贯彻《物业管理条例》等法律法规为主题的宣传教育活动，让广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识，化解物业服务纠纷，努力形成“共建共管、团结和谐”的良好氛围；相关单位、物业服务企业和村（居）民委员会要通力合作，密切配合，切实抓好宣传教育工作落实，进一步深化人民群众和小区居民对物业服务管理工作的理解和支持；各新闻媒体要充分发挥舆论导向，利用电视、报纸、网络等新闻媒体，广泛宣传加强物业管理工作的重要意义和有关政策法规，对个别业主车辆乱停乱放、毁绿建违、恶意欠交物业费等不文明行为进行曝光，为全县物业管理工作营造良好氛围；县房管局要组织开展物业服务文明小区评选活动，以点带面、树立榜样，促进全县物业管理健康发展、快速提升。
（三）严格奖惩，确保成效。各乡镇（街道）和有关部门要结合实际，抓紧制定物业管理工作计划，加强物业管理工作监督，对工作情况实行定期调度，推动工作落实。县物业管理领导小组办公室要加强对物业管理工作的督促检查，对于工作开展情况好的乡镇（街道）和部门予以通报表彰；对于工作严重滞后的，依据国务院及河南省《物业管理条例》等文件规定，给予通报批评。县房管局要结合综合评定和日常掌握的情况，积极推荐优秀住宅小区参加市级以上荣誉称号评选，对于获得省级物业管理示范项目和省市物业管理优秀住宅小区的，县政府对物业服务企业给予适当奖励。
附件：叶县物业管理工作领导小组成员名单
2018年9月20日
附 件
组 长：赵海洋（副县长）
副组长：张新国（县房管局局长）
成 员：任丙奇（县政府督查室主任）
闫洪武（县发改委纪检组长）
潘红旗（县公安局副局长）
贾建峰（县财政局副局长）
王中辉（县国土资源局副局长）
景天岭（县环保局副局长）
徐亚珍（县住建局副局长）
焦凯娜（县审计局副局长）
范书涛（县工商局副局长）
周结实（县质监局副局长）
崔晓鹏（县爱卫办主任）
李团结（县信访局副局长）
张奇伟（县城管执法局副局长）
杜跃民（县物价检查与反垄断局副局长）
梁宝琴（县广播电视台副主任科员）
李迎旭（县疾控中心纪检组长）
任春晓（县人防办副主任）
张小民（县消防大队参谋）
赵国生（县供电公司副经理）
肖宏亮（县国源水务公司副经理）
毛军会（县移动公司副经理）
薛亚伟（县联通公司副经理）
张红彬（县电信公司副经理）
张凤祺（昆阳街道正科级干部）
袁春来（九龙街道正科级干部）
马迎涛（盐都街道武装部部长）
领导小组下设办公室，办公室设在县房管局，张新国同志兼任办公室主任。
